大城市的城郊新區經歷數年時間，最終煥然一新人丁興旺；但小城市的新區恐怕還有很長的路要走，才能擺脫「鬼城」的稱號。
1990年代，中國國有住房私有化開啟了建設熱潮，房地產商的原則是「建房人自來」。很多市級政府則更進一步，秉持「建房讓人來」的原則，規劃新區，建設氣派的政府大樓和大學校園。
在北京、上海等大城市，這項政策效果良好。這些地方有無數的工作機會，吸引了數百萬來自小城鎮的農民工和白領。中國大城市的需求總是遠大於供應，這也是那些地區房價高得離譜的原因。但小城市情況則不同，那裡經濟增長乏力，工作機會也比較少。
很多人批評中國的建設熱潮浪費嚴重，卻沒有看到中國巨大的人口壓力。每年，中國城市都要吸納2000萬新居民，幾乎與澳大利亞人口總數相當。另外，中國現有城市居民財富不斷增加，也需要更大、更好的住房。但目前，中國現代化的住房（即擁有獨立衛生間和廚房）只有1.8億套左右，遠低於城市家庭總數2.2億戶。
因此，還有4000萬家庭面臨住房質量低、條件差的問題——這部分人口超過了1億。其中很多是農民工，住在貧民區或是建築工地的帳篷裡。另有1億左右的農民工則住在工廠宿舍。但隨著收入增長，越來越多的人希望搬進屬於自己的公寓。未來十年，中國要為這些人建造數百萬套經濟適用房。
目前的核心問題是住房供求矛盾。中國的小城市住房供應過剩，無人問津，但大城市卻是經濟適用房供應不足。2010年以來，政府開始抑制豪華住宅需求、建造更多福利住房以解決大城市經濟適用房短缺問題。但直到最近，政府才將注意力轉向小城市難以持續的建築熱潮，但這已經使中國到處都是無人的新區，即所謂的「鬼城」。
《人民日報》最近一篇社論批評了全國上下建設新城這一浪費嚴重的熱潮，「空城、鬼城都是重復性建設，不會產生較大的經濟效益。這浪費了大量資源，也給地方政府帶來債務壓力。」數據顯示，12省144市計劃建設200余座新城鎮，社論批評官員只追求GDP增長。
住房、建築方面的數據也證實了這一分析。近期政府調查表明，中國70個大城市房價基本都在上漲——這似乎無法證明供應已超過需求。但研究機構龍洲經訊的分析顯示，供應過剩問題主要集中在218個縣級城市。過去十年，尤其是2008年中國實施經濟刺激措施後，這些城市建築業的增長遠高於其他城市。
人口數據可以解釋這為什麼構成了一個問題。2000至2008年期間，由於人口遷移和自然增長，這些小城市平均每年增加1200萬新居民。但2008至2012年，這一數據下降為400萬。最主要的原因是來自其他城市的移民減少——特別是那些能在城市買房的人。城市住房遠遠超出了大多數農民工的購買能力。
大城市需要建設新區以容納不斷增長的人口，滿足人們對更好居住環境的要求，小城市也隨之效仿。最早的「鬼城」是上海浦東。1998年，鄧小平逝世一年後，美國經濟學家米爾頓‧弗裡德曼參觀浦東，批評這個引人注目的經濟新區是「為金字塔中已故法老樹立的紀念碑」。當時這個說法似乎並沒有錯——浦東新竣工的寫字樓（住商大樓）入住率僅為35%。
然而不到十年時間，浦東就有了數百萬居民，摩天大樓鮮有空置。上海市政府曾要求所有國有銀行將市分行遷入空曠的浦東，指示其延長那些處境艱難的開放商的貸款期限。當商戶、勞動力集聚到一定程度時，浦東便邁開了飛速發展的步伐。
相似的發展模式逐漸擴散到全國各地。在大城市，這一邏輯行得通。再以鄭州為例，這個河南的省會城市，其下轄的鄭東新區常被稱為中國最大的鬼城。鄭東新區占地面積115平方公裡，包括一個商業區、省級政府辦公樓、高鐵站和15個大學校區。
2010年，衛星圖片顯示鄭東新區數百個住宅區、公共建築內空無一人，新區建設受到猛烈的抨擊，但這個項目其實並沒有批評所說的那樣糟糕。鄭東新區的初衷建設是為了給鄭州這個擁有9500萬人口的商業中心提供擴張所需的現代化基礎設施。
3年過去了，鄭州面臨的壓力開始顯現。如今，學生來到了大學校園，政府工作人員入主了辦公區，數千戶居民遷入新居。新建的地鐵載著居民往返於鄭東與老城之間。
鄭東以及中國其他大城市的經驗表明，只要時間充足，空蕩的新區就能獲得發展。中國的政權體制允許政府超前於需求進行建設。
但這樣的發展模型並不適用小城市。像內蒙古鄂爾多斯，沒有鄭州等大城市那樣的人口壓力，也不具備經濟潛力，它在戈壁灘上建設的新城就變為一座空城。
※ 轉載自「中外對話」
