北市府管制芝山岩景觀 房價衝擊看法兩極化 帶動居民論辯 | 台灣環境資訊協會-環境資訊中心

北市府管制芝山岩景觀 房價衝擊看法兩極化 帶動居民論辯

建立於 2017/01/05
本報2017年1月5日台北訊,陳文姿報導

京都的古樸純淨,歐洲城鎮的古典優雅吸引著無數觀光客,美好景觀的背後,其實都有政府重重的法令管制。台灣也不例外,總統府周邊、迪化街已經有管制計畫,為維護自然、人文景觀,未來將有更多區域納入管制。

只是「管制」代表地主的權益受到限制,類似計畫都曾遇到地方反對,也一再刺激社會思考景觀管制的利弊。2015年,台北市都發局提出芝山岩周邊景觀管制計畫(未定案),從此案例出發,可窺見景觀管制問題的多面向。

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芝山岩周邊鳥瞰。資料來源:台北市政府芝山岩景觀管制計畫書

芝山岩位在捷運芝山站附近的巷弄間,高度僅約50公尺,現代大樓可以輕易「俯視」這座城市山丘。這套管制計畫將限制周邊建物高度,讓民眾望向芝山岩時,還能看到那抹青蔥綠意;從芝山岩遠眺四周時,也能望見藍天與遠處高山。

此項計畫尚未通過都市計畫委員會審議。2016年12月底,都發局先在雨農國小舉行公開展覽說明會,向當地居民解釋計畫並聽取意見。事關地主權益,2000份通知,近千位民眾到場,反對聲浪高漲,氣氛緊張。支持管制的聲音氣勢略弱,卻也得到掌聲。

芝山岩高50公尺  12樓建物就足以影響景觀

芝山岩就隱藏在巷弄間。這是一座獨立的小山丘,長滿綠樹,也是台灣最早發現紀錄的考古遺址。芝山岩占地不大,高度不到50公尺,宛如都市間的生態小綠洲,是台灣第一座的文化生態史蹟公園。

芝山岩山頂高程僅49.2公尺,可遠眺劍潭山、七星山、觀音山、大屯山。最高眺望點在惠濟宮前的廣場,高37.4公尺,約等於12樓高,現代建築可以輕易的高過它。

為了維護芝山岩景觀,台北市府根據視覺高度,在劃定了第一影響區,此區限制絕對高度不得超過30公尺,第二影響區則限制高度低於38公尺。雙溪以南區域,則限高58公尺。此外,為維持這地區的低密度開發,區外的容積都不能移轉至本區內[]

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芝山岩景觀管制區 資料來源:台北市政府芝山岩景觀管制計畫書

20170102 芝山岩景觀管制區

芝山岩惠濟宮前的廣場望向劍潭山,第一排的低矮建築將被納入第一影響區。攝影:陳文姿。

區內現存不少40年的老舊公寓,反對的民眾主要是因為住宅老舊,正與建商談都更,或考慮都更。房子蓋更高,樓地板面積增多,可售出的坪數就多,相對有利。贊成管制計畫的居民,則是希望維持社區的低度開發,保有寧靜、高品質、生態豐富的生活環境。

反對管制:區內房屋老舊 管制後房價一定跌

芝山岩周圍有許多2層、5層、7層的老舊建築,更新重建的需要逐漸浮現。由於政府規定新建設必須符合一定的建蔽率(意即土地範圍不能蓋滿房子),當建築高度受到限制,都更利益就會減少,甚至不足支付重建成本,連帶影響建商辦理都更意願,所以想更新老屋的地主們與建商都極力反對限制高度。

「建商會幫你們都更嗎?我看不會,因為容積不能移轉進來,房子不能改建,房價一定會跌一半,20年後房子沒有更新,環境會更糟」

「房價下跌政府怎麼補償我們?」

「計畫構想很好,但我們住戶享受不到,想要這麼漂亮的話,政府整片土地都徵收起來好了」

「你要給一個滿意的條件,不要犧牲我們住戶的權益,來成就一個景觀。」

對於限高,北市府提出的配套是放寬建蔽率,意即讓可建築的底面積增加,讓原本高瘦型的建築變成矮胖型,以彌補住戶的損失。但這樣的「利多」,似乎無法說服住戶。

贊成管制:綠地多 人口少 環境好 

事實上,芝山岩周遭靠近山坡,部分區塊已經劃定保護區,加上地處軍情局附近,部分房舍原本就已經在高度管制之下。管制讓這地區保有更多的綠地與寬鬆低矮的建築,喜歡這樣居住型態的居民並不反對管制。

「我家隔壁將要蓋21樓,這種泰山壓頂式的建築物我不要,我希望我和鄰居都可以看得到芝山岩,芝山岩也可以看得到我們。」

「我希望住家環境維持低矮寬鬆,住起來比較舒服,但政府要協助我們把容積賣出去。」

有住戶私下表達,這裡學區好、景色好,小學老師也會帶學生到芝山岩上課,很喜歡這樣單純的環境。部分居民共組「芝山岩好土聯盟」,他們緊盯蠢蠢欲動的高樓建案,製作簡單易懂的文宣,希望居民一起為這塊土地努力。

學者:都更不用靠建商 兼顧老舊房屋與環境

老房更新的需求與環境景觀維護只能二選一嗎?淡江大學建築系助理教授、也是住戶的劉欣蓉疾呼,辦理都更不要靠建商,用地主自主更新的方式,少了建商,民眾權益更多,而且一樣可以蓋到6至8樓。

民主陣線代表周佳君也大聲地反駁「容積不能移入是損失」的觀點。她說,移入容積就會蓋更高層樓,讓更多人搬進來,土地持分被稀釋,並不划算。她反問,現在一抬頭就可以看到芝山岩,以後芝山岩被遮蔽後,沒了特色,房價還會漲嗎?

透過參與程序  公開思辨景觀維持的代價

這場說明過會後,芝山岩景觀管制計畫將在台北市都市計畫委員會審議,屆時,民眾還可以向都委會表達意見,這件事未完待續。

不過,這也是一場精采的論辯,充分反映景觀維持不僅是理想、感性、環境或是美感的層次,落實在實地管制時,它需要一套細膩的解決與配套,才能尋得一個可以共同走下去的未來。

※ 附註:為解決老屋重建問題,行政院日前訂出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案,對景觀管制可能有重大影響。詳情參見報導〈危樓、老屋重建放送容積獎勵 學者批:賞都市計畫一巴掌

  • 建蔽率:房屋投影面積與基地面積的比率。建蔽率愈高,空地就愈少。
  • 容積率:建築物實體建築總量與建築基地面積之比例。容積率愈高,總樓板面積愈多,可容納人口愈多。
  • 範例:100坪的地基上,如設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則建蔽率為30%,容積率為180%。
  • 容積移轉:允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用。(資料來源:高雄市府容積移轉資訊網

20170102 芝山岩景觀管制區

20170102 芝山岩景觀管制區

芝山岩景觀管制區公開展覽說明現場。攝影:陳文姿。

參考資料

  • 變更臺北市士林區芝山段三小段361地號等土地第三種住宅區、第三之一種住宅區變更為第三種住宅區(特)、第三之一種住宅區(特)暨劃定芝山岩周邊景觀管制區細部計畫案(計畫書計畫草案折頁