花蓮縣鳳林鎮「鳳凰山莊」設立30多年，原為交通部花東縱谷國家風景區管理處（簡稱縱管處）管理，後辦理營運移轉，由財團法人新時代賽斯教育基金會經營。2020年賽斯基金會申請「花蓮縣鳳林鎮鳳凰山莊OT、ROT及BOT案」，欲將山莊改建為渡假園區，6日進入環評初審。
專案小組要求補充生態及空氣品質調查、土石流潛勢及預警措施、民意調查等資料，此案需補正再審。特別的是，開發單位的生態調查發現不曾記載於花東地區的台北樹蛙，是有人野放、或真的是保育類出沒紀錄，則有待釐清。
鳳凰山莊改建渡假園區 將打造50棟小屋
被稱為「賽斯村」的「鳳凰山莊」位於鳳林車站西北方，基地面積約3.87公頃。該區原為鳳林地區的水源地，因為有西鳳林山下的「鳳凰瀑布」，因此在1987年被規劃為「鳳凰瀑布風景區」，並設「鳳凰山莊」建置山莊建物、露營區、登山步道等，於1992年落成。
2000年桃芝颱風帶來嚴重土石流、摧毀園區。2002年縱管處接管山莊，並在2008年辦理營運移轉（OT），委由賽斯基金會經營七年，並在2015年續約五年。也被稱為「賽斯村」的「鳳凰山莊」，多年來以心靈探索活動為號召吸引遊客。
賽斯基金會認為設立超過30年的「鳳凰山莊」建物及設施有必要更新，自行規劃投資促參方案，於2020年申請參與「花蓮縣鳳林鎮鳳凰山莊OT、ROT及BOT案」」，試圖打造「鳳林慢活輕旅渡假園區」，預計設置招待建築、講堂、展演空間，以及50棟小屋等設施，住宿及一般旅客人次，每日最高分別預計為115、849人。
民意調查抽樣離開發區太遠 基地涉原民傳統領域
該案6日進入環評初審，針對開發單位先前執行的民意調查，環委張學文指出，民調樣本都分布在鳳林鎮公所周邊，離開發基地有2公里遠。基地附近開發雖較少，但附近溪流兩側還是有很多住家，開發單位應該重新執行民意調查。環委闕蓓德也提到，鳳凰山莊基地涉及原住民族傳統領域，但環說書中卻完全沒有相關說明。
開發單位表示，將重新辦理民意調查，並援引原民會說明，涉及原住民傳統領域部分，因為山莊為《原基法》施行前的既存設施，且本次並無擴建、只是更新設施，不屬於須進行原民諮商的土地開發行為。
花蓮發現台北樹蛙 環委：應請兩棲類專家現勘
此外，開發單位在生態調查中，意外發現基地附近有台北樹蛙出沒。張學文指出，過去調查中並未記錄花蓮地區有台北樹蛙，「如果是被特別移過去，就很不可取」。若是自然在野外生長，則是重要發現，應該要請兩棲類專家現勘，「看是不是台北樹蛙擴展到花蓮地區」。
賽斯基金會委託的生態調查機構表示，調查時在道路邊坡的灌木叢發現台北樹蛙，當時工作人員也很訝異，因為過去該物種主要分布在台灣北部及西半部。賽斯基金會則強調，台北樹蛙是在現地發現，並沒有特別捕捉來野放。
調查也發現幾種保育鳥類，如松雀鷹出現在基地內、朱鸝也離基地很近。張學文表示，從山谷和水文特徵來看，推測朱鸝可能已在附近有生殖行為。對於保育類鳥類部分，張學文認為環說書應補充說明施工期間噪音干擾、人員出入的保護對策。開發單位則承諾，會補充相關保育措施，並在施工期採用低噪音認證的機具。
此外，環委李培芬也提到，環說書中對於蝙蝠的生態說明並不多，開發單位應多加補充。賽斯基金會主任陳紫涵表示，自己在鳳凰山莊住了15年，很少看到蝙蝠。李培芬則指出，蝙蝠用肉眼並不容易發現，所以才會採用特殊調查儀器，重點是目前環說書對蝙蝠的調查仍不具體。
生態、空品監測只做春夏兩季 土石流風險因應也需補件
此外，農委會林務局也指出，開發單位只在春、夏各執行一次生態調查，未能看到秋、冬候鳥出沒情形及豐枯水期的環境差異，建議開發單位補充秋冬季生態調查資料。張學文則表示，鳳凰山莊基地在「動物生態評估技術規範」中，第二級區域的山坡地，應完成二至四季的生態調查，「現在的兩季只有（達到）最低標準」。
另外，開發單位只在5、6、7月份進行空氣品質監測，環保署空保處也擔心數據較不具代表性。對於生態、空品監測都只有春、夏季資料，張學文質疑開發單位倉促完成環說書，「環評不能這樣」。
此外，過去鳳凰山莊曾受土石流淹入，環委也特別關注基地是否位於土石流潛勢範圍內。環委游繁結指出，該基地處於土石流潛勢溪流「花縣DF127」的影響範圍，雖然開發單位強調影響區塊僅在基地西側一小部分、且花蓮水保局已有防災工程，但游繁結認為，這並不代表就沒有土石流威脅，開發單位應交代土石流預警系統、疏散避難及自主防災措施。
開發單位欲保留黑板樹 環委：適當處置能改善生態
林務局代表提到，基地未來景觀植栽應以原生植物「為原則」，李培芬進一步強調應以原生植物「為限」。賽斯基金會主任陳紫涵則表示，「每棵植物的生命，對我們來講都非常珍貴」，希望可以保留既有的黑板樹。
開發單位對此詢問環委，目前基地內已種植許多黑板樹，屬於外來種，是否應該全數移除？環委暨本次專案小組會議主席陳裕文回應，「我們並沒有叫你們去砍樹」，現地植物還是可以保留，但「新增植栽」則應承諾以原生種為限。
不過李培芬也強調，對於既有的外來種，尤其是可能對環境、遊客帶來干擾的黑板樹，還是希望開發單位做出適當處置，藉此機會改善基地生態。
